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南京城北新近出让地块价格陡降

2014-03-28 16:23  来源:中国江苏网  点击:388

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3月18日,南京市国土局新挂出4幅用地,其中1幅迈皋桥商住混合用地G16地块遭限价,最高价还不到此前中电“地王”的一半。

虽然当前仅有一例,但从“控地价”的角度看,此前城北地价虚高已成为不争的事实。据了解,此前出让的“地王”们都在赶工上市,价格虽都未定,但前景却不容乐观。在市场与政策的博弈下,胜负的天平似乎已有所倾斜。

限价

新地限价,7字头远低于去年地王价

2013年土地市场“万元地”频出,此前一直不温不火的城北板块独中三元,中电熊猫、中铁与香港嘉华所拿地块的楼面地价分别高达15420元/平方米、10757元/平方米与12927元/平方米,“面粉”价持续攀高。一时之间,“改朝换代”的呼声迅速铺盖到城北迈皋桥等板块,似乎房价破2万甚至是2.5万元/平方米都是“早晚的事”。

但直到目前,迈皋桥板块在售的林景御园、三金燕语庭等楼盘,无论是价格还是销量都并未受到明显刺激。反而是土地市场迎来风云突变。

最近挂出的G16地块,出让面积57945.19㎡,容积率为4.22,按宁七条中“限地价”的规定,最低楼面价为4862元/㎡,最高楼面价为7112元/㎡。同时根据90/50原则,这幅地块要求90㎡及以下住宅建筑面积占比超50%。从最高限价来看,这幅地不仅比不上中电地王,与周边其他几个地块也相距甚远。

尴尬

上涨缓慢,主城房价比不上江宁仙林

虽然不是南京楼市的房源供应大户,但作为主城的一员,城北迈皋桥与新街口的距离仅7个地铁站的距离,交通上也颇为便利。然而,近几年来,城北房价却并未出现明显涨幅。作为城北目前最具活力的板块,迈皋桥周边的房源售价为14500-18000元/平米左右。但实际上,中电颐和家园在2010年底就卖到了15000元/平米,房价涨幅可见一斑。而目前南京在这个房价水平线上的区域,首当其冲是江宁九龙湖与仙林湖,相较而言都是远郊片区。

从消费客群看,城北的地域性消费较为明显,此前大量工业的存在造就了职工家属的群居;同时,改善性房源偏多,方便周边居民就近置业。有统计数字显示,包括尧化门、新港开发区在内,有近7成购房者是来自周边。区域性购房固然有稳定的去化,但它是一把双刃剑,长远来看则阻止了发展,市场活力难比新兴区域。

谈及城北市场,业内人士也颇为谨慎。一位代理公司的老总直言,城北板块所面临的风险,也正是2014年楼市所要面临的风险,即开发商砸出的高价地能否快速兑现,购房者能否接受,高价产品是否“滞胀”、有价无市?而另一位业内人士则表示,客群区域化特征过于明显,很少有其他区域的市民进入。此外,部分地王的产生并非是市场原因,因此不具备参考价值。

评论

地王效应

难解老城北“宜居之痛”

早在2010年底,迈皋桥的房价就已达到了15000元/平方米的水准。那么当时江宁九龙湖与城东仙林湖的情况如何呢?九龙湖的“标杆”正在销售一期的尾房,精装修16000元/平米,旁边的骏景华庭则在11000元/平米左右;而仙林湖则完全是一片荒地,虽先后进驻了栖霞、招商、荣盛、万科与保利等知名房企,但均未开工。直到2011年底,万科金色领域的精装9900元/平米首发,才正式开启了仙林湖板块的序幕。随后,九龙湖与仙林湖的利好迅速兑现:地铁一号线南延线、地铁二号线等地铁利好带动效应明显,途经九龙湖的地铁三号线与周边的机场轻轨也即将迎来通车。相比之下,城北的地铁一号线西延等话题早已成为鸡肋,与新街口、河西等中心地带的交通连接也并不十分紧密。

实际上,目前九龙湖与仙林湖板块的商业配套较为匮乏,而身在主城的迈皋桥板块早已形成了一个成熟的商业与生活氛围。但总体来看,城北仍缺乏有标杆性的商业配套,小道消息曾传言的万达也成了空;而仙林湖、九龙湖等新兴区域的活力则难以预料。此外,从城市的规划与环境角度来看,作为老城的城北缺乏清晰的规划、道路环境等有待改善,城市的改造难度颇大,非一日之功;而新城九龙湖与仙林湖规划清晰,更有章法。

对于购房者来说,虽然买的是期房,但显然规划定位很重要。现有资源固然要考虑,但房子是要住几十年的,未来能有什么才是重点。即便是城北的房价在“地王效应”的推动下攀升到了2万以上,但距离“宜居板块”尚有大段的路程要走。

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