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卖地方式创新更待征地制度改革

2013-09-04 10:04  来源:中国证券报  点击:336

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记者 费杨生

根据北京市国土资源局公告,北京年内首宗真正意义上的“限房价、限套型、竞地价”地块4日完成挂牌竞价出让。这种卖地方式仅是国土部门为抑制地价飙升、房价泡沫而创新的众多土地出让方式中的一种,但以往调控结局和当下房价走势表明,卖地方式创新既因地方政府难以割舍庞大土地出让收入而难以大面积推广,也因未触及房价上涨制度性因素而难以实质性抑制房价。对于促进房地产市场健康持续发展而言,卖地方式创新值得鼓励,但为末;征地制度改革更应推进,方为本。

在每一轮房价暴涨阶段,用卖地方式创新直接或间接抑制房价,一直是房地产调控重要内容。在今年形成的新一轮房价上涨周期中,北京等地方政府就再次祭出卖地方式创新手段。此次北京推出的“限房价、限套型、竞地价”地块在明确一定面积的公共租赁房基础上,规定商品住房销售限价为每平方米22000元,且套型建筑面积全部在90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。上半年,北京推出的一块“限房价、竞地价”地块还限定销售对象。

历年来,各地卖地方式创新包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞保障房配建”、“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等。其核心思想是,通过让渡部分土地出让收入、压缩开发商利润率,抑制地块高溢价和高房价。这的确给部分购房者带来实惠,但也遭遇推广难、副作用明显等尴尬。一则土地出让收入仍是地方财政收入大头,全面压低土地出让价格非其所愿,亦非其财力所能承受;二则个别楼盘或部分区域房价停涨对房价全面上涨大局无疑是杯水车薪,难有实效;三则开发商出于盈利考量或对此类项目予以放弃,或自毁承诺、突破限价,或偷工减料、质量低下,让卖地方式创新落空。

可以说,卖地方式创新顶多是给高房价“挠痒痒”,要真正消解房价暴涨体制性因素则必须推进征地制度改革。

目前,我国土地制度是城乡二元分割,城市市区土地属国家所有,农村和城市郊区土地除法律规定外,属农民集体所有。集体土地禁止直接入市,主要通过政府征用,转为国有建设用地后,再通过招拍挂进行出让。我国实行比较严格的建设用地总量控制。任何单位和个人需要建设用地的都必须依法申请,涉及农用地转为建设用地的,应办理农用地转用审批手续。在此制度下,政府垄断建设用地供给,一是导致城市建设用地紧张,土地价格高企,房地产价格上涨;二是导致土地财政膨胀,政府行为被征地“绑架”;三是造成土地价格机制扭曲,农民无法享受土地增值收益,城乡差距扩大。

目前,征地制度改革已是大势所趋,资本市场对此预期非常强烈,多只个股连续涨停,但征地制度改革是一项系统工程,牵一发而动全身,既要顶层设计,也需基层探索。综合来看,改革征地制度可先从城市郊区土地试点开始,提高农民在土地增值收益中的分配比例。征地方式可考虑将招拍挂制度改为零地价或低成本价供地,房价不含地价或仅含低成本地价,但房屋持有者每年按房产市场价格一定比例缴纳房产税;政府退出征地过程,主要负责做好供地规划,土地供应和价格决定由用地主体与农村集体组织直接谈判,实现建设用地供给市场化。

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