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西安“写字楼”投资渐热 市场亟需“专业化”

2013-06-06 17:25  来源:西安晚报  点击:457

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在本报组织的西安写字楼推广座谈会上代表们各抒己见

    项目扎堆亮相,业内人士在本报组织的西安写字楼市场推广座谈会上纷纷表示——

    近年来,西安写字楼从无序到走向格局化,从商住楼到国际化标准,已经逐渐形成了西高新、经开区、曲江等“圈子”。西安写字楼虽然在发展中跌跌撞撞,但在大环境下,还是呈现出逐渐向好的发展态势。特别是国内一线品牌房企的进入,先进的开发理念让西安人认知到了什么是真正的“写字楼”。6月4日,在本报组织的西安写字楼推广座谈会上,绿地中心、中铁西安中心、中投融城国际、泰华·金贸国际、锦业时代、恒天国际城、天朗·经开中心、都市之窗等多个项目负责人,纷纷发表了对西安写字楼市场的看法,什么是真正意义上的“写字楼”逐渐清晰。

    真正的“写字楼”并不多

    西安写字楼市场亟需“专业化”

    西安房地产市场经过20余年的发展,目前已成为人们最基本、最重要的消费品之一。在限购令的影响下,西安住宅市场销量缩水严重,不受限购的商业写字楼地产开始火热起来,房产投资逐步向商业写字楼转移。

    据西安房地产信息网数据显示,2006年—2008年,西安写字楼市场开发量呈现逐年回落之势;2009年关天经济区发展规划的出台,让西安写字楼市场供应大幅放量,同比2008年涨幅增至83.02%;2010年及2012年继续高位上行,自2010年至今,国家坚持住宅市场限购政策,写字楼市场开发再度呈现大幅上扬态势,同比2011年增长15.67%,居历史高位。从2012年西安写字楼成交区域分布来看,高新区为全市办公成交的集中区域,占到全市的45%,其次为城北和城南,分别占比为37%及9%。

    从最早的高新国际商务中心对接世界500强开始,西安写字楼从传统的商住、低端办公向高端办公物业进发,企业壹号公园、经发大厦、创业广场、旺座现代城、海星城市广场和高科广场、华晶商务广场等写字楼相继入市,吸引了本土企业、国内及国际企业落脚。特别是从高新区开始,西安的写字楼在建筑水准、外观设计和内部配套、物业管理上,都在逐渐接近发达地区,并努力向国际标准学习。

    从去年开始,西安超高层写字楼、城市综合体商务办公、纯正的标准写字楼项目不断上市,尤其是从千米广场、超豪华大堂、高速国际名牌电梯以至楼顶停机坪、国际时尚商务会所等硬件、软件设施,西安的写字楼物业配套都在不断升级。

    恒天国际城营销总监张展分析说,西安的写字楼市场虽然经过多年的发展,写字楼作为一种稀缺类的产品,仍需要摆脱原有的对地段等常规因素的影响,向专业化发展方向迈进。如在上海的陆家嘴、北京的国贸、以及深圳的福田等地,写字楼市场发展非常好,原因在于这类产品在发展的初期就处于金融、商务等高端商圈聚集区,相对较为集中,市场效应也较为明显。而西安写字楼开发存在的突出问题就是量大而分散,主要分布于高新区、经开区城市新中心、和曲江新区,几乎没有形成相互呼应的商务圈,更没有像陆家嘴、北京国贸、深圳福田那样集中的商务氛围,即使是商务氛围最浓的西高新,也没有形成写字楼连片,商务圈呼应的浓郁氛围。

    中投融城营销总监岳智强在谈到西安的写字楼市场时表示,目前西安真正意义的写字楼还很少,人们一贯认知到的写字楼大部分是类似住宅的写字楼产品,能称得上5A、甲级、专业化的写字楼屈指可数。

    写字楼投资市场渐热

    产品价值还有较大提升空间

    目前,西安写字楼市场有很明显的一个特点,即不像住宅或商业物业类型地产,投资型客户占较大比例。西安写字楼市场一般一成到两成是投资型客户,其他基本都是自用型客户。对此,恒天国际城营销总监张展认为,把投资型客户从住宅或商业地产上引导过来放到写字楼上,投资型客户的量,从现在的两、三成提升到五、六成的情况下,相信很多写字楼的销售就会找到突破口。如果再加上政府的统一规划和统一经营,以及媒体的报道宣传,相信写字楼市场会很快发展成熟起来。

    近年,国家政策对住宅市场的调控,使得大量投资资金流到写字楼市场上,很多业内人士明显感到,写字楼市场需求逐渐增大。事实上,写字楼市场的需求主要集中在本土中小型企业和外埠大型企业,随着经济的增长和企业发展,公司对办公环境要求的提升及规模的扩大,写字楼市场逐渐升温。

    参加座谈的几位地产负责人均表示,与2005年、2006年倒挂现象相比,目前西安写字楼市场已经有很大改善,而且越来越多的人开始关注写字楼投资收益。但是写字楼较其他物业类型,整体发展相对落后,在西安市场仍是低洼之地,产品价值有较大提升空间。

    西安绿地中心企划经理高永平谈到绿地西安写字楼项目时说,从2010年开始绿地“海系”写字楼开始入市销售,今年,中高端写字楼已基本售罄,正在建设中的绿地中心A座也已基本售罄,西安在售的高品质写字楼项目售价与同属于二线城市的郑州相差较大,在郑州写字楼均价已达到5万元/㎡—6万元/㎡,而西安大致才1万元/㎡,单从价位上来讲西安写字楼仍旧有较大的发展空间。

    恒天国际城营销总监张展刚说,在西安目前写字楼还是个未被发现的“低洼产品”,人们对于写字楼市场的认知还有很大的提升空间。

    中投融城营销总监岳智强分析认为,在西安大部分企业开发写字楼仍然要经历人们了解、认知的一个过程,当这个认知过程完成之后,必将迎来西安写字楼市场的热销期。当然这需要政府、媒体、企业共同的努力,只有三者形成合力才能最大限度的缩短这个认知过程。

    写字楼项目扎堆上市

    未来西安写字楼市场潜力大

    受西安建设国际化大都市及省市共建大西安等利好政策影响,西安未来的写字楼市场发展空间广阔,除高新、城南和经开三个板块,其他区域的写字楼市场还处于起步阶段。

    特别值得一提的是,去年随着西安绿地中心入市,引发了业界关于超高层高端写字楼的大讨论,一时间人们将目光再次聚焦到写字楼这个行业热点上来,随着绿地中心的开工建设,大明宫万达广场万达中心的紧张施工以及中铁写字楼进驻高新等众多大型写字楼项目的面市,西安写字楼市场越来越有话语权,到今年泰华地产携泰华金汇时代、泰华金茂国际,中投融城国际、中铁西安中心、都市之窗、天朗·经开中心、恒天财智大厦、西安国际中心等项目的陆续入世,有业内人士预测,伴随调控基调的不动摇、不限购,写字楼市场或将持续走热。

    高新区作为陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口之一,在高新区扩区以及三星项目的带动下,预计未来仍将是西安市写字楼市场的主战场;而经开区近年来受市政府北迁以及地铁二号线的影响,写字楼市场发展也很迅猛,预计未来还有很大的发展空间。由于写字楼市场的不断走热,外埠品牌和本土品牌纷纷在城市新版块拿地、规划建设地段、配套优越的写字楼。

    从西安写字楼分布来看,出现了比较明显的区域扎堆趋势。目前,高新区是写字楼相对集中和规模化的一个片区,特别是高新路、科技路以及锦业路,对商务办公需求量很大,又有着相对优惠的政策机制。因此,高新区较其他区域,写字楼市场发展较快,成为西安写字楼市场热点版块。

    同时,因为行政中心的北迁及地铁交通的便利,整个城市发展向北扩张,城北区域的地产开发也在升级。围绕行政中心商圈的发展,很多商务办公写字楼正在规划中,未来,将有大量的写字楼入市并崛起。尤其是浐灞生态区伴随着产业集群的不断壮大,写字楼市场也是蓄势待发,而曲江商务区写字楼市场甚至出现供不应求的局面。 记者 周军 见习记者 王漫

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