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2010中国楼市调控贯穿全年 “限制”成为关键词

2010-12-28 08:37  来源:  点击:886

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该怎么总结这一年的楼市?

这一年,楼市调控重拳频频出击,是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年;

这一年,市场经历了从年初的火爆,到年中的观望,再到年末的重新火爆。

12月10日,国家统计局公布了1~11月全国房地产市场运行情况。数据显示,11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%,环比上涨0.3%。

在北京,12月预售供应均价达到每平方米26599元,环比11月同期上涨了12.6%,成为最近数月的新高。而供应价格更是每平方米比10月上涨了近5000元。

也许,我们不该再以房价为惟一指标看楼市,但问题是,该以怎样的视角关注楼市?

调控措施贯穿全年

2009年楼市的疯狂让所有人担心。于是在2010年的第1个月,楼市的调控就拉开了帷幕。

1月10日,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布。这份通知从加大住房供应到合理引导住房需求,从加强监管和防范风险到落实地方政府责任,对房地产市场的供求、监管做出了全方位的安排。也为今年的房地产市场定下了基调:遏制房价过快上涨。

然而,意想不到的是,仅两个月之后,北京在一天之内接连诞生3个地王。

这3个地王与众不同,都由央企创造。

在北京的通州区,短短一个月的时间,房价从每平方米1万元出头飙升至3万元。许多人不看房就买房,有些人甚至买房当天就加价挂牌出售。

央企地王的不良导向催生了今年最重要的调控政策。

4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式登场。与三个月前的通知不同的是,这次的通知用了“坚决”来表达对楼市调控的态度。

这个文件有10条内容,排在前两条的就是落实政府责任:

“各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。”

对购房者最直接的影响出现在第三条:对购买首套自住房的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

银行很快做出反应,购房门槛应声提高。

从这个文件开始实施时起,房地产市场立刻由火爆转入观望。华远集团总裁任志强在博客中提到,正是这个文件让楼市的销售陷入低迷,重点一线城市的销售下降幅度高达40%~60%。

尽管楼市在此之后交易冷清,但2009年已经大赚特赚的开发商显得耐心十足,在价格上不肯松口。

根据中国银行战略发展部高级经济师周景彤的监测,自今年4月17日中央出台房地产调控“新政”后,直到8、9月份,房地产成交量大幅下降,房价没有明显上涨,市场呈现“量跌价滞”态势。

我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖告诉记者,尽管从全年看,房价并没有出现预期的下跌,但如果没有4月17日的这个文件,房价可能会涨得更高。

也许是购房者观望了数月看不到房价的回落,没有了耐心。9月,市场销售开始稍显回暖,有些开发商开始暗暗提价。

9月29日,“新国五条”出台。房价上涨过快的城市要限制购房、商业银行停发第三套及以上住房贷款等措施出台。这之后,深圳、厦门、宁波、杭州、上海等15个城市相继出台措施,限制购房。

限购的措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始,楼市的交易量日渐回升。

11月、12月,住房公积金贷款政策调整、规范境外机构和个人购房、保障住房资金使用管理、房地产用地调控等政策相继登场。

“限制”成为楼市关键词

这一年的楼市调控,“限制”成为众多文件、措施的主基调。

4月17日的新国十条、9月29日的新国五条、11月15日外管局《关于进一步规范境外机构和个人购房通知》都在表达限制的声音:限制贷款、限制购房、限制外国人。

按照外管局的文件,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。那些在境内设立分支、代表机构的境外机构,只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

9月30日,深圳市率先发布限购令,厦门、杭州等15个城市紧随其后。

在住房贷款上,不仅首付比例提高,一些城市的第三套住房贷款也被停止。不仅如此,央行在今年还多次提高商业银行存款准备金率。信贷被收得越来越紧。

这些都让普通人购房的门槛越来越高。在开发商一边,融资也受到限制。

9月29日的新国五条重申了对房地产融资的控制力度,并将“暂停发行股票、公司债券、停止商业贷款”等措施作为对开发商违规行为的处罚方式。

“今年的调控限制措施太多了,堵的力度很大。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖说,在限制措施上,更多的是针对需求,比如提高首付比例、加息等等,取得了阶段性成果。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,之所以有大量的限制性措施出台,是因为增加供应需要时间,限制性措施更容易在短时间内见效。

全国工商联房地产商会商业地产委员会副主任、北京浙江商会副会长陈俊告诉记者,限制贷款其实是限制了那些没有太多钱却有住房需要的人群。他们只能通过住房信贷实现拥有住房的目标,但限制贷款等于把这部分刚性需求排除在市场之外。对于有钱人来说,可以通过全款的方式买房。

从今年5月起,陈俊就不断接到二三线城市的考察、洽谈邀请。几个月的时间,他就考察了十五六个城市。

“这些城市的政府官员找到我,希望我能带动浙江的民间资本到这些城市建设产业园区,改造城市。”陈俊说,从目前情况看,二三线城市已经开始热了,城市改造进程加快,产业园区建设也在加快。这必然带来房地产开发的加速。

陈俊告诉记者,尽管今年是最为严厉的调控年,但浙江的民间资本依然看好房地产领域,浙江很多从事服装等传统行业的民营公司都在今年进入房地产领域。这些民间资本在比较了现有的投资渠道后,认定房地产依然是最可靠的投资出路。

“现在人民币升值压力这么大,中小企业压力很大。因为人民币升值,就意味着出口的难度在加大,国内市场又有限,资本总是要流动的,他们只能转到短平快的领域,房地产市场就是。”陈俊说,现在二三线城市招商引资的浪潮很高,浙江很多民间资本都在往这些地方流动。

房价上涨原因复杂

今年4季度,央行的一项调查显示,对当前的房价水平,75.5%的居民认为“过高,难以接受”,这个数字是央行有此项调查以来的最高值。

“总结2010年的楼市,我的最大感受是调控房价真的很难。”中国银行战略发展部高级经济师周景彤说,原因是多方面的。

“需求方面,调控政策出台后,部分购房者采取了观望态度。但在几个月之后,房价并未明显下降,这部分购房者失去等待耐心,导致刚性需求集中释放。”周景彤说,在刚性需求集中释放的同时,投资、投机需求也在不断增加。CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%,通胀不断加剧使得很多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看,美国、日本等发达国家还在推行新的经济刺激政策,造成全球流动性过剩问题更加突出。这两方面的原因,共同推动了对房产的需求在短时期内被不断放大。

在需求短期不断释放的同时,出现了房地产供给相对不足的情况。

周景彤告诉记者,在国家加大房地产调控的情况下,有些城市出现了开发商放缓投资开发步伐的现象。放缓开发造成房地产竣工面积增长放缓,从而使得供求向更加不平衡的方向发展。比如西部城市兰州,在2010年就没有几个楼盘开盘。

“楼市调控已经有六七年的历史了,有效果,但与公众的预期还有差距。”周景彤说,我国房价上涨,原因非常复杂。不仅与普通居民的收入有关,还与整体经济增长有关;不仅与经济发展阶段有关,还与与国民收入分配有关;不仅与市场环境有关,也与经济政策尤其是货币政策有关。

在北京大学房地产研究所所长陈国强看来,今年的楼市调控让大家更加清楚地看到,影响房价的不仅有行业自身的因素,也有大量的外部因素。尽管今年有大量的限制措施,但依然挡不住资本进场。

土地问题依然是陈国强眼中的房地产市场的核心问题。“如果不能改变土地供应方式,就不能促使开发商改变依靠土地自然增值营利的模式。”陈国强说,此外,地方政府需要真正下决心整治土地市场,有了这些变化,楼市的调控才能真正见效。目前地方事权与财权不匹配,使得地方政府不得不高度依赖土地财政。

而在胡景晖看来,房地产的制度性变革尚难完成,但楼市调控已经触及了一些根本问题,接下来,土地制度改革、税收制度变革都有望启动。

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